2025/05/30
高山市で知っておきたい！不動産と道路の関係性と売買時の注意点
土地や戸建て住宅を売買する際、「その不動産がどのような道路に接しているか」は非常に重要なポイントです。不動産の価値や売買の可否、さらには将来的な建築や再建築の可否にも大きく関わるため、必ず確認しておきたい事項です。特に、伝統的な街並みや山間部が多い高山市では、道路事情が複雑なエリアもあり、慎重な調査と判断が求められます。
本記事では、高山市における不動産と道路の関係について基本的な知識を解説し、売買時に注意すべき点や、トラブルを回避するためのチェックポイントを紹介します。
1. 道路の種類とは？
まず、不動産に接する「道路」と一口に言っても、いくつかの種類があります。
(1) 公道
国や都道府県、市町村などの自治体が管理している道路です。原則として、誰でも通行でき、建築基準法上の道路として認定されています。高山市では市道が多く、特に市街地では整備された公道に面した住宅が一般的です。
(2) 私道
個人や法人が所有・管理する道路で、通行に制限がある場合があります。高山市の山間部や古くからある集落では、私道に接する住宅も多く見られます。
(3) 位置指定道路
建築基準法第42条第1項第5号に定められた道路で、私道でありながら建築基準法上の道路として認められているものです。指定を受けた当初の幅員や構造を維持していないと、将来の再建築に制限が出る可能性もあります。
2. 接道義務とは？
建築基準法では、土地に建物を建てるためには「幅員4m以上の道路に2m以上接している」ことが必要とされています。これを接道義務といいます。
接道義務を満たしていない土地では、新築や増改築ができない、あるいは再建築不可物件とされるケースもあるため、売買価格に大きな影響を与えます。高山市の中心部以外では、古い道幅の狭い道路が多いため、事前確認が特に重要です。
3. 売買時に注意すべきポイント
(1) 道路の種類と幅員を確認
購入・売却前に必ず、該当する道路の種別（公道・私道・位置指定道路など）と幅員を確認しましょう。高山市役所の建築住宅課などで確認が可能です。
(2) 私道の場合の権利関係を確認
私道に接している場合、その道路に対する通行権や持分（共有持ち分）があるかを調べる必要があります。持分がなければ通行に制限が出るリスクがあり、買主の不安要素になります。
(3) 再建築の可否
町家や古民家付きの土地などを売買する場合、将来建物を建て直せるかどうかの確認が不可欠です。特に、高山市のような歴史的景観を重視する地域では、再建築に特別な規制があるエリアもあります。
(4) セットバックの有無
接道する道路の幅員が4m未満の場合は、将来建築する際に「セットバック（道路後退）」が求められる場合があります。これは建物の一部を敷地内に後退させて建築する必要があるため、有効宅地面積が減ることになります。
4. 売主・買主ともに必要な対策
売主の立場
・道路に関する正確な情報（種別・幅員・持分の有無）を買主に開示する。
・境界確定を事前に行い、トラブルを未然に防ぐ。
買主の立場：
・公図や登記簿だけでなく、役所での道路調査も行う。
・私道の場合、今後の維持管理費や近隣との協定有無も確認。
5. 専門家への相談がカギ
土地と道路の関係は一見複雑に見えますが、専門家のサポートを受ければ正しく対処できます。宅地建物取引士、不動産会社、司法書士、建築士など、必要に応じて相談先を選びましょう。
また、高山市では、地形が入り組んでいたり、昔ながらの私道が多く残っていたりする地域もあります。地域に詳しい不動産会社を選ぶことが、トラブル回避において重要です。
まとめ
不動産と道路の関係は、不動産の資産価値や利用の可否に直結する重要な要素です。特に高山市のような地域性を持つエリアでは、道路幅員や種別による制限が不動産活用に影響を与えることもあります。売買に際しては、道路の種別や接道状況、再建築の可否などを正確に把握することが、後悔のない取引への第一歩となります。購入・売却どちらの立場でも、少しでも疑問があれば、必ず専門家に相談するようにしましょう。
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