2025/06/02
相続した農地付き不動産を売却する際の注意点！知っておきたい高山市の農地売買について
高山市で不動産を相続した際、その土地に農地が含まれていると、通常の宅地や建物と比べて売却に際していくつかの注意点があります。特に、農地法の規制や高山市特有の地目変更・転用許可の制度などを把握しておかないと、思うように売却が進まない可能性があります。この記事では、高山市で相続した農地付き不動産を売却する場合の重要なポイントをわかりやすく解説します。
1. 農地とは？宅地との違い
「農地」とは、実際に耕作（田や畑）に使われている土地のことを指します。一方で「宅地」は住宅が建っている、または建てるために造成された土地のことです。法的な扱いが大きく異なり、農地は農地法という法律のもとで厳しく管理されています。
そのため、農地を自由に売却したり、他の用途に転用することはできません。特に高山市のように農業が盛んな地域では、農地保全の観点からも許可制度が厳格に運用されています。
2. 相続した農地は勝手に売れない？
農地を売却するには、基本的に以下の2つの方法があります
・農地のまま売る
・宅地等に転用して売る
いずれの場合も、農地法に基づいた手続きが必要です。
・農地のまま売る場合：買主が農業従事者である必要があり、市の農業委員会の許可が必要。
・宅地に転用する場合：農地転用許可（3条または5条申請）が必要。
高山市では、これらの許可申請は市の農業委員会が窓口となっています。審査には1〜2カ月かかる場合もあるため、スケジュールには余裕を持って対応することが重要です。
3. 高山市の農地転用における注意点
高山市では、以下のような地域的特徴や制限があるため、転用には注意が必要です。
・農業振興地域に指定された農地は原則として転用できない
・市街化調整区域では住宅や商業施設への転用が制限される
市街化調整区域とは？
→ 市街化を抑制する地域のことを指します。人が住むための住宅や商業施設などを建築することは原則認められていないエリアです。
・土地の形状やインフラ整備状況によっても、用途変更が認められないケースがある
そのため、転用の可否については、事前に市役所や不動産会社、行政書士など専門家に確認するのが確実です。
4. 売却前に行っておきたい準備
農地付き不動産をスムーズに売却するためには、以下のような準備が重要です
・地目の確認：登記簿謄本で地目が「田」や「畑」になっているかを確認。
・現況との一致：実際に農地として利用されているか、荒地になっていないかも確認。
・境界確定：隣地との境界が曖昧な場合は、測量士に依頼して確定させる。
・農業委員会への相談：早めに転用の可能性や売却の手順について相談する。
これらの事前準備を怠ると、買主が見つかっても手続きに時間がかかり、契約が遅延・破談になるリスクがあります。
5. 売却が難しい場合の代替手段
高山市では、農地の需要が限られているため、買主が見つからないこともあります。その場合、以下のような選択肢も検討できます
・高山市農地情報公開台帳の活用 👉詳しくはこちらから
・高山市農業委員会では、農地を「売りたい」「貸したい」方や、「買いたい」「借りたい」方の情報を下記の「高山市農地情報公開台帳」にて公開しています。
・地元農家への直接交渉：近隣の農業従事者に売却または貸与の相談をする
・固定資産税対策のための一時的な耕作：遊休農地として放置すると課税額が上がる可能性があるため、最低限の管理を行う
まとめ
高山市で相続した農地付き不動産を売却する際は、農地法や地元の規制をしっかりと理解することが欠かせません。農地は自由に売却できるものではなく、農業委員会の許可や用途変更の手続きが必要です。スムーズな売却のためには、事前の調査と専門家への相談が大切です。地元に詳しい不動産会社や行政書士と連携しながら、適切な方法で資産を活用していきましょう。
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